O VGHF11 é um dos fundos imobiliários mais versáteis e complexos negociados na B3. Destacando-se pela estratégia híbrida que combina busca por renda recorrente e ganho de capital.
Trata-se de um fundo multiestratégia com gestão ativa, que permite exposição a praticamente todos os segmentos do mercado imobiliário e de crédito.
Desde Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Até participações diretas em sociedades de propósito específico (SPEs), passando por cotas de outros fundos imobiliários e até ações de empresas do setor.
O VGHF11 foi constituído em fevereiro de 2021. E, rapidamente ganhou escala, tornando-se um dos maiores fundos do país em número de cotistas e patrimônio líquido.
A Bolsa negocia a cota com boa liquidez, e o fundo integra o IFIX, o principal índice de referência para fundos imobiliários no Brasil.
Visão geral do VGHF11
O mercado negocia o Valora Hedge Fund (VGHF11) na B3, onde ele atua como um fundo de valores mobiliários multiestratégia.
Além disso, seu diferencial está na flexibilidade: enquanto a maioria dos FIIs concentra-se em um único tipo de ativo (como imóveis físicos para locação ou apenas CRIs).
O VGHF11 pode investir em 13 categorias distintas de ativos imobiliários, conforme previsto em regulamento.
Essa amplitude permite à gestão realizar alocação tática de recursos conforme as oportunidades de mercado, buscando equilibrar dois objetivos complementares:
Gerar fluxo de caixa recorrente a partir de ativos de renda (CRIs, FIIs de papel, FIDCs). Além de capturar valorização de capital por meio de ativos de crescimento e desenvolvimento (FIIs de tijolo, SPEs, ações de incorporadoras e shoppings).
Em agosto de 2025, o fundo encerrou com 103,2% do patrimônio líquido alocado em ativos-alvo, distribuídos em 139 operações distintas, totalizando R$ 1,45 bilhão investidos.
Essa pulverização é intencional e busca reduzir riscos inerentes, ou seja, problemas específicos de um único devedor, projeto ou segmento.
Para manter esse nível de alocação acima de 100%, o fundo utiliza operações compromissadas reversas de CRIs (uma forma de alavancagem).
O fundo contava com aproximadamente 393 mil cotistas em agosto de 2025. Consolidando sua posição como um dos FIIs com maior base de investidores pessoas físicas do mercado.
Por fim, a liquidez média diária em dezembro de 2025 foi de R$ ~2,9 milhões. Sendo um patamar que facilita a entrada e saída de posições sem impactos relevantes no preço da cota.
Taxas, gestão e estrutura
A administração do VGHF11 fica a cargo do Banco Daycoval S.A., que cuida da parte operacional, custódia, controle de riscos e obrigações regulatórias perante a CVM.
A Valora Gestão de Investimentos realiza a gestão da carteira, incluindo as decisões de compra, venda, alocação estratégica e monitoramento de crédito.
A taxa de administração e gestão consolidada é de 0,90% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo. Com piso mensal de R$ 10.000, corrigido periodicamente.
Logo, essa taxa remunera tanto o administrador quanto o gestor. E, já engloba todos os serviços de gestão ativa, análise, estruturação de novas operações e monitoramento contínuo do portfólio.
Além da taxa de administração, o fundo possui taxa de performance de 20% sobre o que exceder IPCA + média do yield anual do IMAB5 no semestre civil anterior, com piso de IPCA + 3% ao ano.
Caso a média do IMAB5 seja inferior a 4% ao ano, utiliza-se IPCA + 4%; se ficar entre 4% e 5%, considera-se IPCA + 5%.
Essa taxa é provisionada mensalmente e paga semestralmente, em janeiro e julho, incentivando a gestão a superar benchmarks ajustados pela inflação.
Ademais, é importante destacar que, conforme regulamento, fundos geridos pela Valora investidos pelo VGHF11 têm exposição máxima de 20% do patrimônio líquido.
E não há cobrança de taxa de gestão adicional sobre essa parcela, o que não reduz o conflito de interesse.
Ainda assim, o investidor indireto acaba arcando com a taxa de administração dos fundos subjacentes, que pode elevar o custo total efetivo da carteira.
O fundo é estruturado como condomínio fechado, o que significa que não permite resgate direto de cotas junto ao administrador.
Os rendimentos são distribuídos mensalmente, até o 5º dia útil do mês subsequente. Mas, não há garantia de valor mínimo nem de continuidade das distribuições, que dependem integralmente do resultado da carteira.
Estratégia e portfólio de investimentos do VGHF11
O VGHF11 foca em manter uma alocação balanceada e dinâmica entre dois grupos de ativos: carteira RENDA e carteira VALOR.
Essa divisão busca equilibrar geração de fluxo de caixa previsível com potencial de ganho de capital e valorização patrimonial ao longo do tempo.
A carteira RENDA concentra-se em ativos que geram fluxo recorrente e previsível, com menor volatilidade e foco em proteção do poder de compra.
Nela estão alocados predominantemente CRIs indexados ao IPCA e ao CDI, cotas de FIIs de recebíveis, FIDCs seniores e operações estruturadas de crédito.
Analogamente, a carteira VALOR busca capturar oportunidades de valorização patrimonial e ganho de capital, investindo em ativos com potencial de reprecificação, desenvolvimento ou recuperação.
Fazem parte desse grupo FIIs de tijolo (logística, escritórios, shoppings, desenvolvimento residencial), participações em SPEs imobiliárias, ações de incorporadoras e fundos multiestratégia.
Esse rebalanceamento dinâmico entre renda e valor é uma das marcas da gestão ativa do VGHF11.
Em momentos de volatilidade e queda de preços no mercado de FIIs, a gestão aumenta a exposição a ativos de valor, comprando com desconto.
Quando há recuperação e compressão de spreads, realiza lucros e reforça a carteira de renda, garantindo previsibilidade nos rendimentos futuros.
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Riscos de crédito e inadimplência
O principal risco estrutural do VGHF11 é o risco de crédito, especialmente concentrado na carteira de CRIs, que representa mais de 40% do patrimônio líquido.
Esse risco se materializa quando devedores de operações de crédito imobiliário atrasam pagamentos, renegociam condições ou entram em inadimplência definitiva.
Em agosto de 2025, o fundo apresentava dois casos de inadimplência ativa na carteira de CRIs.
CRIs Selina (164S, 128S, 162S, 163S):
Operações lastreadas em contratos de locação de imóveis operados pela rede de hospitalidade Selina, que entraram em inadimplência em junho de 2024.
Desde fevereiro de 2025, esses CRIs foram marcados a valor zero na contabilidade do fundo que correspondiam a cerca de 1,7% a 1,8% dos ativos totais.
As negociações para reestruturação ou execução de garantias continuam em andamento, mas sem prazo definido para solução.
CRI Guaicurus:
Operação que entrou em default e cuja garantia foi executada, resultando na posse de dois terrenos na cidade de São Paulo.
Segundo a gestão, o valor projetado de venda dos terrenos equivale a 137% do saldo devedor, indicando potencial de recuperação integral com ganho adicional.
No entanto, a venda final está condicionada a diligências, aprovações e trâmites jurídicos, sem data estimada de conclusão.
Enquanto isso, o fundo mantém a posição através de participação indireta em SPE detentora dos terrenos, classificada na carteira de valor.
Além desses casos explícitos, o relatório gerencial de agosto menciona que o CRI Manhattan 196S está em stop accrual (suspensão da contabilização de juros).
Dessa forma, indicando deterioração ou risco elevado de inadimplência, embora ainda não marcado a zero.
Como resultado, esse tipo de situação exige monitoramento próximo e pode evoluir para reestruturação ou perda parcial.
A importância da gestora em um FII
A existência de inadimplência em carteiras de FIIs de papel não é incomum. Especialmente em fundos que buscam yields mais elevados através de operações de maior risco de crédito.
O diferencial está na capacidade da gestão de (i) diversificar suficientemente para que problemas pontuais não comprometam o fundo como um todo.
(ii) atuar rapidamente na reestruturação e execução de garantias, e (iii) comunicar de forma transparente os casos e as perspectivas de recuperação.
No caso do VGHF11, a pulverização em 139 operações atenua o impacto individual de inadimplências.
A perda de 1,8% com os CRIs Selina, embora relevante, não inviabilizou a continuidade das distribuições mensais.
Elas foram mantidas ao longo de 2024 e início de 2025, ainda que com redução gradual no valor por cota.
Outro ponto de risco está na concentração setorial e de contraparte. Embora a carteira seja pulverizada em número de operações, há exposição relevante ao setor residencial (cerca de 40%).
O que torna o fundo sensível a ciclos de crédito imobiliário, variação de juros, alterações no programa Minha Casa Minha Vida e eventuais crises de demanda ou sobre oferta regional.
A concentração em incorporadoras específicas, como Helbor (presente em múltiplos CRIs), também eleva o risco de contágio caso a empresa enfrente dificuldades financeiras estruturais.
Adicionalmente, a presença de ativos ilíquidos como SPEs (9,81% do patrimônio) e cotas subordinadas de FIDCs (0,78%) aumenta a complexidade de gestão.
E dificulta a saída rápida em caso de necessidade de recomposição de caixa ou reversão de estratégia.
Esses ativos dependem de eventos específicos (conclusão de obras, venda de unidades, liquidação de recebíveis).
Antes de mais nada, podem levar anos até a realização plena de valor, expondo o fundo a riscos de execução, regulatórios e de mercado.
Redução de dividendos e perspectivas
Um ponto de atenção recente para cotistas do VGHF11 foi a redução gradual dos dividendos mensais ao longo de 2025.
Após pagar R$ 0,10 por cota em junho. O fundo reduziu para R$ 0,09 em julho e agosto, R$ 0,08 em setembro e R$ 0,07 em outubro e novembro.
Essa trajetória de queda acumulada de 30% em cinco meses gerou preocupação no mercado e pressionou as cotações.
A gestão atribuiu a redução a fatores como:
(i) queda de receitas financeiras em função de pré-pagamentos de CRIs (quando devedores antecipam liquidação de dívidas, o fundo perde o carrego futuro daquela operação e precisa realocar rapidamente para evitar caixa parado).
(ii) aumento da exposição a ativos de valor (SPEs, FIIs de tijolo, permutas financeiras), que tendem a ter menor geração de fluxo de caixa recorrente no curto prazo e dependem de valorização e realização futura.
e (iii) utilização de reservas acumuladas para manter patamares de distribuição acima do resultado mensal efetivo em alguns períodos.
Em termos de resultado passível de distribuição, o fundo gerou R$ 13 milhões em agosto de 2025. Mas distribuiu R$ 14,8 milhões, utilizando parte das reservas acumuladas.
Essa prática, comum em FIIs para suavizar oscilações, tem limite temporal e pode forçar ajustes adicionais caso o resultado operacional não se recupere.
A gestão defende que o reposicionamento da carteira, com aumento de SPEs e FIIs de desenvolvimento, busca capturar ganho de capital que, quando realizado, poderá elevar os rendimentos futuros e compensar a redução momentânea de fluxo recorrente.
No entanto, essa estratégia aumenta a volatilidade dos resultados e exige paciência do investidor, que passa a depender mais de eventos de liquidez futuros (venda de ativos, distribuição de lucros realizados) do que de fluxo estável e previsível.
Passo a passo para obter mais informações
Em princípio, para investidores que desejam aprofundar a análise do VGHF11 antes de tomar decisão de investimento, um roteiro prático organiza o processo:
Consultar a página do fundo em plataformas especializadas: Acesse sites como Funds Explorer, Investidor10 e ClubeFII.
Essas plataformas consolidam dados públicos e facilitam a comparação com outros fundos do mesmo segmento.
O regulamento é o documento central que define política de investimento, tipos de ativos permitidos, limites de concentração, taxas e regras de distribuição de rendimentos.
Adicionalmente, acesse o regulamento através do site da B3 ou da página da gestora Valora Investimentos.
Leia atentamente a seção de fatores de risco, que detalha os principais perigos associados ao fundo, incluindo risco de crédito, concentração, liquidez, flutuação de cotas, inadimplência e ausência de garantias.
A gestora Valora divulga mensalmente relatórios detalhados com a foto da carteira, alocação por tipo de ativo, estratégia (renda vs valor), segmento, indexador, principais posições, movimentações do mês, distribuição de dividendos, casos de inadimplência, comentários do gestor sobre cenário e perspectivas.
Use essas visões como complemento crítico, não como substituto da leitura de fontes primárias, e sempre cruze informações de múltiplas fontes para evitar viés.
Antes de qualquer decisão, reflita se um fundo multi-estratégia com gestão ativa, risco de crédito relevante, presença de ativos ilíquidos, volatilidade de dividendos é compatível com seu horizonte de investimento e tolerância a risco.
Lembre-se de que não há garantia de rentabilidade, de valor mínimo de distribuição nem de preservação de capital, e que fundos de papel com foco em CRIs dependem integralmente da performance de crédito dos devedores subjacentes.
Portanto, seguindo esse roteiro, o investidor evolui de uma visão superficial baseada apenas em dividend yield divulgado para uma análise estruturada.
Disclaimer
O autor é certificado pela ANBIMA como Especialista de Investimentos (CEA / C-PRO R).
Este conteúdo tem caráter exclusivamente educacional e informativo, não constituindo oferta, recomendação de compra ou venda de valores mobiliários, nem prestação de consultoria de investimentos.
As análises e opiniões refletem interpretações pessoais com base em informações públicas disponíveis no momento da publicação e estão sujeitas a mudanças.
O autor pode manter posição nos ativos citados e/ou ter relações comerciais (ex.: afiliados/patrocínios); quando houver, isso será indicado no próprio conteúdo.
Investimentos em fundos imobiliários envolvem riscos e podem não ser adequados a todos os perfis.
Antes de investir, avalie seus objetivos, situação financeira e perfil de risco, e, se necessário, procure um profissional devidamente habilitado.
