O melhor fundo imobiliário

Os fundos de investimentos imobiliários (FII´s), geralmente, são a porta de entrada para a renda variável.

Distintamente dos investimentos de renda fixa, os investimentos de renda variável são mais arriscados e complexos de compreender.

A característica de variação do preço, revelada na nomeação dessa modalidade gera medo em muitas pessoas.

Por isso, poucas pessoas tendem a experimentar os investimentos de renda variável, como ações de empresas, imóveis, derivativos, moedas, e seus respectivos fundos de investimentos.

Entretanto, esse tipo de fundo, focado no setor imobiliário tem baixas variações de preços.

Nessa lógica, por um lado, as baixas variações de preço são positivas, porque se for investido R$ 100, R$ 1000, ou R$ 10 mil, dificilmente esse dinheiro cairá pela metade.

Por outro lado, dificilmente esse dinheiro irá dobrar ou triplicar, sendo a variação abrupta a principal característica de uma ação de empresa, não de um FII.

Logo, diferente de ações de empresas, fundos imobiliários não variam tanto seu preço, mas pagam todos os meses aluguéis.

Se você ainda não conhece esse tipo de fundo de investimento, leia o artigo “Como viver de aluguéis, sem comprar imóveis”.

O outro artigo irá introduzir os fundos de investimentos imobiliários, te explicando o que é e para que ele serve.

Nesse artigo, irei discorrer sobre as categorias de fundos imobiliários que existem e qual é o melhor delas.

Categoria de fundos imobiliários

Os imóveis são construídos para diversas finalidades, além de abrigar pessoas, alguns servem apenas para guarda coisas, outros servem apenas como hotéis, escritórios.

Enfim, os imóveis têm diversas finalidades, logo, muitas dessas finalidades são refletidas nas categorias dos fiis.

Fundos imobiliários de shoppings

Os Fundos de Shoppings centers investem em participações de Shoppings, e, podem deter participação em um shopping ou vários shoppings.

Sendo assim, esses fundos alugam espaços em shoppings center para diversos tipos de lojas. Fundos como XPML11, HGBS11 e VISC11 investem em mais de um Shopping e dessa forma são mais diversificados.

A indústria de shopping centers no Brasil está em pleno crescimento, embora esteja também vulnerável a crises econômicas, é um setor bastante resiliente.

E, faz parte da cultura do brasileiro, apesar da alternativa de comprar online, muitas pessoas não veem os shoppings como um lugar para comprar e sim para lazer.

Por isso, fundos imobiliários de shoppings, talvez ainda seja uma boa aposta de investimento para o médio/longo prazo.

Fundos imobiliários logísticos

Outro tipo de imóvel que se tornou essencial para empresas nos últimos anos, são os galpões logísticos.

O e-commerce cresce a taxa incríveis ano a ano, pois, os hábitos de consumo das pessoas estão mudando da compra na loja física para a compra online.

Dessa forma, para atender a demanda de compras online, muitas empresas precisam de uma estrutura de logística eficiente para entregar os produtos dentro do prazo.

Nesse cenário, os galpões logísticos cumprem um papel central nessa estrutura logística, é neles que estão os estoques dos produtos.

Por causa dessa tendência, os fundos imobiliários que possuem galpões logísticos, como o HGLG11, ALZR11, LVBI11 e BTLG11, se tornaram indispensáveis para a carteira de um investidor de fundos.

Fundos imobiliários de lajes corporativas (escritório)

Se os fundos de shoppings e logística são praticamente indispensáveis para um portifólio de investimento imobiliários.

Por outro lado, hoje, poucas pessoas pensam o mesmo dos fundos de lajes corporativas. Essa categoria de FII possui participação em andares de prédios corporativos.

Logo, recebem aluguéis de empresas que precisam alugar esses prédios como escritório para seus funcionários.

Esses fundos foram bastante prejudicados na pandemia, porque foi praticamente uma exigência sanitária adequarem as pessoas para trabalharem em casa.

Além disso, muitos analistas de investimentos e outros profissionais, como sociólogos e economistas.

Especularam a possibilidade de as pessoas não querer voltar para os escritórios, já que era mais vantajoso trabalhar em casa.

Nesse contexto, no média e longo prazo, os aluguéis dos fundos imobiliários de escritório, continuariam sendo penalizados.

Segue abaixo um gráfico que mostra a variação das cotas dos fundos de lajes VINO11, RCRB11, HGRE11.

Veja bem, esses fundos tiveram uma grande queda no início da pandemia e até hoje não se recuperaram completamente.

Fundos imobiliários de papel (títulos imobiliários)

Se a pandemia foi prejudicial para os fundos de escritório e de shoppings, para os fundos de papel a história foi diferente.

Os fundos de títulos imobiliários são semelhantes a fundos de renda fixa, pois, investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário como CRI´s e LCI´s.

Uma CRI é um Certificado de Recebível Imobiliário, esse tipo de certificado é uma dívida com lastro em imóveis.

Ou seja, por traz de uma CRI existe uma pessoa pagando juros, o detentor da CRI recebe esses juros, e se a pessoa der um calote, o imóvel entra como garantia.

A mesma explicação vale para a LCI, mas preciso deixar claro que são estruturas de dívidas distintas.

Um Certificado de Recebível Imobiliário, geralmente tem prazos longos, acima de 10 anos. Dessa forma, o gestor do fundo imobiliário precisa fazer uma análise rigorosa.

Já que vai segurar o título de dívida por muitos anos. Nessas circunstâncias, verifica se a CRI paga juros satisfatórios ou/e se a CRI é uma dívida com grandes chances de ser paga acaba sendo rotina na análise.

Logo, CRI´s com a possibilidade baixa de ser paga, são consideradas mais arriscadas. Essas características como prazo e risco acabam verificadas e revisadas.

E, investidores gostam de previsibilidade e algumas CRI´s oferecem isso aos investidores. Por isso, os fundos imobiliários de papeis foram muito procurados pelos investidores no cenário incerto da pandemia.

Além de ofertar previsibilidade, alguns fundos de papel podem ter seus aluguéis positivamente correlacionados com os juros e a inflação.

Já que os CRI´s são indexados a um determinado índice de juros ou de inflação. A dinâmica desse tipo de fundo foi bastante valorizada na pandemia.

A variação positiva das cotas dos fundos de papel, como IRDM11, HGCR11 e KNCR11 refletem isso.

Fundos imobiliários de fundos imobiliário (FOF´s)

Além desses fundos imobiliários, existem diversos outros, como fundos de hotéis, hospitais, industrial, varejo, residenciais, desenvolvimento, híbridos, agronegócio etc.

A indústria de fundos de investimentos imobiliários é recente no Brasil e ainda está em expansão.

A tendência é que esse setor cresce, assim como em outros países, nos Estados Unidos existem muitas mais categorias do que essas ditas aqui.

Dessa maneira, aposto que você está se pergunta, “por qual categoria começo?”, “pelos fundos de papel ou pelos fundos de shoppings?”

A categoria mais indicada para iniciar são os fundos de fundos imobiliários, essa categoria é especializada em investir nas outros categorias de fundos imobiliários.

Ou seja, é como se você estivesse terceirizando a sua decisão de investimento para um fundo especializado. Por isso, essa categoria é a melhor para iniciar nos fundos imobiliários.

Os fundos de fundos mais conhecidos e com maior número de investidores são o BCFF11, RBRF11, KISU11 e HFOF11.

Como comprar cotas de fundos imobiliários?

A única forma de comprar cotas de fundos imobiliários e receber aluguéis mensalmente é abrindo uma conta em uma corretora de valores mobiliários.

Estou devendo um artigo sobre como escolher uma corretora, mas, em resumo, não é difícil, porque há muitas corretoras boas e com taxas atrativas.

Nesse contexto, em quase 100 % delas você não pagará nenhum tipo de taxa para investir em fundos imobiliários.

É isso mesmo que você leu, os fundos imobiliários cobram taxa de administração, como qualquer fundo de investimentos.

Mas, você não paga nada para ter uma conta em uma corretora, todo o processo de abertura de conta e de investimento ocorre pelo celular.

A compra das cotas é feita pelo Home Broker da corretora, no artigo “Como negociar ações na bolsa de valores?”

Explico e mostro através de imagens como é um Home Broker e como comprar ações nele. A lógica é a mesma para fundos imobiliários.

Você só precisa saber os ticker do fundo que deseja comprar, o ticker é esse código com 11 no final.

Logo, todos os fundos imobiliários têm 11 no final, mas alguns tikers com 11 no final podem ser ações units de empresas.

Um site útil que uso para estudar e analisar fundos imobiliários é o “fundsexplorer.com.br”.

Além dele, no próprio site da bolsa de valores também há informações sobre fundos imobiliários.

Se você chegou até aqui, muito obrigado pela atenção, caso ainda tenha dúvidas pode me procurar no Instagram.

Estou sempre interagindo e tirando dúvidas por lá. Gostou? Comenta para eu saber, quanto mais feedback tiver, mais conteúdos trago para você.