Os fundos de investimentos imobiliários (FII´s) são uma das melhores alternativas para construir uma renda passiva.
A ideia de renda passiva é muito popular, mas, poucas pessoas estão dispostas a pagar o preço para chegar nela.
Renda passiva, é quando você consegue aumentar sua renda, sem necessariamente precisar trabalhar mais horas para isso.
Nessa lógica, seu salário, é sua renda ativa, porque você precisa trabalhar para recebê-lo. Por outro lado, juros compostos, dividendos, proventos, aluguéis recebidos, são rendas passivas.
Ou seja, a renda passiva não é fruto do seu trabalho direto, e, sim, fruto de um determinado ativo que você possui.
Os fundos de investimentos são ativos financeiros, se você não sabe o que é, sugiro você ler esse artigo “O melhor Fundo de Investimento”.
Se você já sabe sobre fundos de investimentos, mas não conhece os FII´s , sugiro esse outro artigo mais introdutório “Como viver de aluguéis, sem comprar imóveis”
Porque nesse artigo aqui será mais prático e ensinarei como começar a investir em fundos imobiliários, logo, vou pressupor que você já conhece o ativo.
Com isso, se você já tem uma mínima noção de fundos de investimentos, provavelmente já conhece seu perfil de investidor.
Perfil de Investidor
Quando fazemos nosso cadastro em uma corretora, precisamos efetuar o teste de perfil de investidor.
É uma exigência da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), seu perfil de investidor define onde você está capacitado para investir. Nessa lógica, há três perfis de investidor, Conservador, Moderado e Agressivo.
O conservador está limitado a renda fixa, porque não gosta de correr risco e não consegue ver seu patrimônio variando. Além disso, tem pouco conhecimento de investimentos.
O moderado tolera um pouco de risco, e, pode investir um pouquinho do seu patrimônio em renda variável de forma indireta, e, possui pouco conhecimento sobre investimentos.
O agressivo pode investir em qualquer tipo de investimentos, porque possui conhecimento e aceita correr riscos elevados para obter rentabilidades mais expressivas.
Nesse cenário, para você investir em fundos imobiliários, preciso no mínimo ter um perfil de investidor moderado.
Na prática, isso quer dizer que de mil reais investidos, apenas 100 até 250 reais poderia ser investido em renda variável.
Ou seja, entre 20 até 25 % do dinheiro investido, um percentual acima disso, te faria um investidor agressivo.
No caso de um investidor Conservador, 100 % dos seus investimentos estariam em renda fixa. Esses percentuais ajudam você a desenvolver disciplina e método.
Logo, disciplina e método se torna uma estratégia, e, uma estratégia faz você seguir um comportamento sistemático.
Dessa forma, esse comportamento te livrará de muitas armadilhas, como ficar comprando e vendendo ativos diferentes.
Quanto mais tempo você investe, mais você tem a percepção que investir é muito mais comportamento e disciplina do que conhecimento.
Por isso, acho importante destacar o conhecimento do seu perfil de investidor e o desenvolvimento de uma estratégia.
O investidor de fundos imobiliários
A maioria das pessoas dá poucos importância ao conceito de perfil de investidor. Porém, compreender seu perfil profundamente pode definir seu sucesso no mundo dos investimentos.
Sabe por quê? Porque no mundo dos investimentos aparece diversas armadilhas, e, você precisa saber desviar dessas armadilhas.
Uma das armadilhas que vejo muitas pessoas caindo é investir 100 % do dinheiro em renda variável.
Nessa lógica, acredito que isso seja um erro, nem investidores agressivos deveria investir só em renda variável.
A única exceção que vejo nesse caso, são para investidores profissionais e muito qualificado, porque possuem uma capacidade de gestão de risco maior e geralmente possuem estratégia definida.
Por isso podem se dar ao luxo de correrem riscos maiores. Logo, se você está nesse artigo, provavelmente está iniciando, assim sendo, o ideal é seguir seu perfil o máximo possível.
Outro erro bem comum é ficar comprando e vendendo frequentemente. Um investidor que faz isso, certamente, não sabe o que está fazendo e não tem convicção nos investimentos que está fazendo.
Como já disse diversas vezes, renda variável é para prazos longos, acima de 3, 5 anos, os melhores investidores, seguram ações e fundos, por 20, 30, até 40 anos.
Esses investidores conseguem fazer isso porque sabem o que estão fazendo, e, confiam na análise que fizeram.
Claro que eles erram, mas para minimizar o erro, existe a diversificação, falarei dela mais à frente.
Portanto, se você pretende investir em fundos imobiliários, saiba que é um investimento de diversos anos, e, talvez você nunca resgate seu dinheiro completamente.
Começando a investir em fundos imobiliários
Mauro, ainda não está claro essas dicas, pode explicar melhor? Vamos supor que você tem 10 mil reais no Tesouro Selic e quer começar a investir em FII´s.
Nesse cenário, você está fazendo uma transição do perfil conservador para o perfil moderado, certo?
A melhor forma de fazer essa transição é aumentando sua exposição aos fundos imobiliários gradualmente.
Ou seja, se você estava com 100 % do seu dinheiro na renda fixa, e que ir para a renda variável, deve começar alocando 1 %.
Portanto, sua carteira será 99 % (R$ 9.900) no Tesouro Selic (renda fixa), e 1% (R$ 100) em fundos imobiliários.
Nesse contexto, FII´s são investimentos de renda variável, ou seja, esses 100 reais daqui 1, 2 ou 3 semanas podem virar 90 reais ou 110 reais.
Como você se sente com isso? Está confortável com a variação de preço? Sim? Então, talvez 1 % em renda variável seria pouco para você.
Sendo assim, você pode colocar 200 reais, depois 300 reais, dos seus 10 mil, em fundos imobiliários, sacou?
Entretanto, se você não for um investidor experiente e qualificado, jamais deve colocar 100 % do seu dinheiro em FII´s.
Ou seja, se você não for um investidor experiente e qualificado, jamais deve colocar seus 10 mil em FII´s.
E, acredite, você vai querer fazer isso, seja com ações, seja com fundos imobiliários, sabe por que você vai querer fazer isso?
Porque praticamente todos os dias você vai se deparar com uma propaganda ou com um Youtuber falando de um fundo imobiliário que está pagando um aluguel alto.
Ou um fundo imobiliário que vai se valorizar igual uma ação de empresa. Nessa lógica, você fica tentando a colocar mais e mais dinheiro.
Decida sua estratégia e respeite-a
Você fala, vou deixar só 5 mil em FII´s, aí você descobre um fundo novo, e quer colocar mais dinheiro.
Quando você for ver, já foi os 10 mil só em fundos imobiliários, aí todo dinheiro que sobrar, você vai continuar colocando em FII´s.
Com ações, é muito mais fácil cair nessas armadilhas e as tentações são muito piores. Com isso, acredito que tenha ficado mais claro o porquê é importante seguir as limitações do seu perfil de investidor.
Se você definiu que 20 % (R$ 2.000) dos seus 10 mil reais vão ficar em fundos imobiliários, respeite isso à risca, não fica inventando moda.
Acha que você deveria aumentar para 30 %, aumente esse percentual de forma gradual, sem pressa.
E, não fique alterando esse percentual a todo momento, se você fizer isso, não seguirá uma estratégia.
Eu invisto a mais de 4 anos em fundo imobiliários e não me considero um investidor experiente, apesar de saber muito a teoria.
Dessa forma, tenho 25 % de todo meu dinheiro em FII´s, ao analisar minha estratégia, concluir que preciso reduzir esse percentual, acho que não preciso ter 25 % em FII´s.
Esse é a minha estratégia e estudando minha carteira de investimentos, foi a conclusão que cheguei, você também deve estudar seus investimentos para tomar suas decisões.
Mauro, por que preciso estudar meus investimentos? Como disse, haverá diversas alternativas de fundos imobiliários e de outros investimentos.
Nesse cenário, você precisa ser seletivo, porque você não pode investir em tudo, nem se você fosse milionário, investidores milionários são extremamente seletivos.
Dessa maneira, você precisa ter o mínimo de conhecimento para escolher os fundos certos, e a quantidade certa de dinheiro que irá aplicar em cada fundo. Por isso, você precisa estudar.
A diversificação é o segredo
Mas Mauro, e se eu escolher errado? Isso faz parte, eu já escolhe errado, pessoas erram, investidores erram, é por isso que existe a diversificação.
A diversificação é uma forma de gerenciar risco, com ela é possível reduzir diversos riscos, um desses riscos, é o risco do próprio erro.
Nesse contexto, muitas pessoas esquecem de analisar e compreender os riscos que envolve um investimento.
Outros desses riscos já foi citado nesse artigo, é o risco da variação do preço da cota do fundo de investimento.
Distintamente das ações que, são bastantes conhecidas por suas variações bruscas em curtos períodos.
Os fundos imobiliários são conhecidos por varia pouco o preço da cota, por isso, é menos improvável perde grandes quantidade de dinheiro.
Por outro lado, também é menos provável ganhar grandes quantidades de dinheiro na variação das cotas.
Portanto, uma das formas de reduzir esse risco da variação de preço é comprando mais de 1 fundo imobiliário e fundos de setores diferentes.
Sendo assim, existe fundos focados em alugar escritórios para empresas, hotéis, agências bancárias, galpões logísticos ou uma parcela de shoppings para lojistas.
Além desses fundos imobiliários, também existem fundos imobiliários de papel que são parecidos com fundos de renda fixa.
Existem também fundo híbridos e fundos que investem em fundos imobiliários (FoF´s). Dessa maneiro, é ideal ter 1 ou 2 fundos de cada segmento. No artigo “O melhor fundo imobiliário” explico sobre os tipos de FII´s.
A diversificação para fundos imobiliários
Mas para quem está iniciando, e não sabe em qual tipo de fundo investir primeiro, a melhor opção é começar pelos Fof´s.
Cada segmento gera uma variação distinta da cota do fundo, os fundos de papel costumam varia seu preço menos do que fundos de hotéis que são considerados mais arriscados.
Um ponto importante sobre o sucesso em escolher um bom imóvel é a localidade. Essa “regra” já é de conhecimento geral, um bom imóvel, precisa de uma boa localidade.
Essa lógica também é válida para fundos imobiliários, no site www.fundsexplorer.com.br é possível você ver a localização dos imóveis do fundo imobiliário que você deseja investir.
Além de ter imóveis bem localizados, um fundo imobiliário precisa ter mais de 1 imóvel e mais de 1 inquilino para esses imóveis.
Veja bem, estou sempre digitando inquilinos, imóveis, no plural, fique longe de fundos imobiliários que possuem apenas 1 ou 2 inquilinos/imóveis.
Nessa lógica, a diversificação de inquilinos e de imóveis também é essencial. Indo além, o fundo imobiliário precisa ter todos os imóveis ocupados, nessa indústria existe um indicador para saber se um imóvel é ocupado.
O nome desse indicador é “vacância”, ele indica o nível de desocupação de um fundo imobiliário.
Vamos supor que um fundo imobiliário de agências bancárias possui 100 agências, mas só 90 estão alugadas para um determinado banco.
Nesse caso, a taxa de vacância é de 10 %, ou seja, 10 agências não estão ocupadas. Logo, quanto menor a taxa de vacância, melhor!
Conclusão
Geralmente, fundos imobiliários diversificados em localidades, imóveis, e inquilinos, com taxa de vacância baixas, possuem liquidez.
No artigo “Como viver de aluguéis, sem comprar imóveis”, explico o conceito de liquidez com mais detalhes.
Mas, em resumo, liquidez diz respeito a conversibilidade em dinheiro. Nessa lógica, quanto mais líquido, mais fácil de converte em dinheiro.
Portanto, na bolsa de valores, há FII´s líquidos e não líquidos, não invista em nada que não tenha liquidez.
No site www.fundsexplorer.com.br você encontrar todas essas informações sobre localidade, inquilinos, liquidez e muito mais.
Para você que chegou até aqui, deixarei uma planilha para você baixar gratuitamente, ela contém todos os fundos imobiliários disponíveis na bolsa de valores (só clicar aqui).
Pronto, agora você tem os conhecimentos básicos para começar a investir em fundos imobiliários.
Se ainda tiver com dúvidas, seria um prazer ajudar você, estou disponível no Instagram.
Posto conteúdos frequentemente e estou sempre respondendo dúvidas por lá, fique à vontade para interagir comigo nos comentários desse artigo ou no Instagram.