O setor imobiliário desempenha um papel essencial na economia brasileira por suas conexões com outros setores e diversos aspectos das nossas vidas.
Um imóvel é um dos recursos mais importantes da vida de uma pessoa, junto com alimentação e água.
É praticamente impossível pensar em uma vida sem uma casa para morar, seja ela própria ou alugada.
Logo, a importância do setor imobiliário já começa nesse sentido. Sendo um dos bens mais essências na vida de qualquer pessoa.
Além disso, esse setor emprega uma quantidade relevante de trabalhadores e está intrinsicamente vinculado com o crescimento de outros segmentos da economia.
Como, construção civil, indústria de materiais de construção, como cimento, tijolos, cerâmica, vidros, além da mineração, e outros.
Dessa forma, considerando a extrema importância do setor imobiliário na economia, o governo autorizou e estimulou diversas formas de investimento nele.
Uma das mais conhecidas é através de fundos de investimentos imobiliários (FII´s). Os fundos imobiliários têm suas cotas negociados em bolsa de valores.
As cotas representam parcelas do patrimônio do fundo, se você comprar uma cota, você se torna dono de uma parte do fundo imobiliário e dos imóveis que esse fundo possui.
Um dos benefícios dos detentores das cotas de fundos imobiliários é o recebimento de alugueis.
Entretanto, como as cotas são negociadas em bolsa de valores diariamente, seu preço varia todos os dias, podendo sofrer variações negativa por muitos dias consecutivos.
Outro fator variável dos FII´s, são os aluguéis pago aos cotistas, não são todos os fundos que conseguem manter o pagamento no mesmo preço.
O que torna o investimento em fundos imobiliários arriscado e não indicado para pessoas com perfil de investimento conservador.
O que é LCI (Letra de Crédito Imobiliário)?
Nesse cenário, uma das alternativos para quem quer investir no setor imobiliário sem correr o risco da variação dos rendimentos é a Letra de Crédito Imobiliário, mais conhecida como LCI.
Nesse artigo comentarei sobre as principais características desse investimento, para você conhecer mais sobre essa alternativa. Será que ela pode ser mais segura? Como podemos analisar uma LCI?
LCI, é um título de dívida bancária criado com o objetivo de incentivar os empréstimos para o setor imobiliário.
As letras de crédito imobiliário nada mais são do que títulos de renda fixa que podem ser prefixados, pós-fixados ou híbridos, emitidos por um banco.
Ou seja, não se trata de um investimento em renda variável, igual um fundo imobiliário, trata-se de um investimento de renda fixa.
Diferença entre investimentos pós-fixados e prefixados
Quando alguém adquire estes títulos, ou seja, quando alguém investe em LCIs, esta pessoa está “emprestando” dinheiro para o banco, e, por conta desse empréstimo, receberá juros, definidos no momento do investimento.
O banco, por sua vez, destinará estes recursos via LCI para o crédito imobiliário, seja para o financiamento de imóveis já existentes, para construção de imóveis ou mesmo para reforma.
Desse jeito, a LCI é uma forma de estimular o crescimento do setor imobiliário através de crédito.
Mas, por outro lado, também é uma alternativa de diversificação para investidores que querem se expor ao mercado imobiliário.
Como funcionar a rentabilidade de uma Letra de Crédito Imobiliário?
Como todo título de renda fixa, há três opções de rentabilidade para escolher, prefixado, pós fixado e Híbrido.
No artigo “Diferença entre investimentos pós-fixados e prefixados” detalho mais sobre esses conceitos.
Ainda assim, sendo breve, uma rentabilidade prefixado é uma taxa que você conhece no momento da compra. Logo você saberá exatamente o que ganhará no final da aplicação.
Distintamente, a rentabilidade pós-fixada você não sabe quanto ganhará, porém, a taxa de juros que você receberá não deixa de ser fixa.
Sendo assim, a taxa é travada através de um bechmark, os melhores exemplo são os CDB´s que pagam 100 % ou 120 % do CDI.
Ou, o Tesouro Selic que paga de acordo com a taxa Selic. Logo, o CDI e a Selic são os Benchmarks desses títulos.
Geralmente, os benchmarks das LC´s é a taxa CDI. Um diferencial das Letras de créditos do setor imobiliário, é que são isentas de IR, isso faz muito diferença na rentabilidade do título.
Os principais risco ao investir em uma LCI
Todos os investimentos possuem um risco e é necessário compreendê-los para evitá-los ou decidir se realmente queremos correr determinado risco.
No caso da LCI não é diferente, apesar dela possuir uma rentabilidade fixa ao longo de determinado período, não possui liquidez.
Em finanças a liquidez significa conversão em dinheiro, se um ativo financeiro é liquido, ele é facilmente convertível em dinheiro.
Geralmente, LCI´s não possuem liquidez diária, ou seja, você não pode converter em dinheiro enquanto o prazo do investimento não acabar.
Distintamente de um CDB ou de um Tesouro Selic. Vamos ao um exemplo, no caso do Tesouro Selic 2026 com data de vencimento em março de 2026.
Se você investisse R$ 1000 Tesouro Selic 2026 hoje, daqui um mês poderia resgatar esses mil reais mais os juros, mesmo o investimento vencendo só em 2026.
Como as LCI´s é diferente, se ela tivesse o prazo até 2026, você teria que esperar até 2026 para resgatar seus R$ 1000 mais os juros.
Por isso, a LCI é um investimento sem liquidez, logo, não acho interesse possuir LCI´s com prazo maior que 1 ano.
E, ressalto que existe LCI´s com prazo de 90, 180 e 360 dias ou mais, logo, você precisa se atentar ao prazo que melhor atende sua necessidade como investidor.
Principais riscos ao investir no setor imobiliário por LCI
Além do risco de liquidez, também temos o risco de crédito, sendo mais simples, esse é o risco de calote.
As letras de crédito do setor imobiliário são emitidas por bancos, ou seja, eles são os deveres que estão pegando dinheiro emprestado para devolver futuramente com juros.
Nesse contexto, existem bancos que acabam não pagando suas dividas porque estão com problemas financeiros ou porque falem.
É difícil de imaginar isso porque são bancos, entretanto, atualmente está bem comum, um banco ou outro quebrar.
Trago dois exemplos recente no Brasil, a BRK Financeira e da Portocred, são instituições financeiras que quebraram no ano que este artigo está sendo postado.
Outro exemplo recente desse ano, mas em outro país, nos Estados Unidos é o Silicon Valley Bank, sendo a terceira maior falência bancária dos EUA.
Nesse cenário, há duas formas de evitar o risco de crédito, a primeira é analisando o banco que emitiu a LCI.
Todas as informações financeiras dos bancos são públicas, é possível consulta-las através do site do banco central ou através do site “Banco data”
Entretanto, são poucas pessoas que conseguem analisar um banco, pois é complexo, precisa de um amplo conhecimento em contabilidade.
Dessa forma, precisamos simplificar essa “análise” e resumir apenas para dois indicadores. Assim, é possível para qualquer pessoa tirar conclusões com um conhecimento básico sobre o assunto.
Esses dois indicadores, com certeza podem te livrar de colocar seu dinheiro em um produto ruim.
Indicadores para verificar antes de investir em uma LCI
O primeiro indicador são os ratings de créditos concedidos pelas agências de risco como Moody´s, S&P e Fitch.
Basicamente, AAA/Aaa é a maior nota, indicando o menor risco de falência. Por outro lado, D e C são os piores ratings, indicando falência, recuperação judicial e calote.
Ressalto que esses ratings não estão atualizados, estou apresentando-os apenas como exemplo.
Mas, é possível encontrar os ratings atualizados dos bancos pelo google entrando nos sites das agências de risco.
Entretanto, preciso destacar que existe um conflito de interesse nesses ratings, já que as agências são pagas pelos bancos para emiti-los.
Por isso, só olhando os ratings emitidos pelas agências de risco não seria o suficiente, infelizmente não podemos confiar 100 % nessas notas emitidas por elas. Mas, mesmo assim, é uma prática de mercado consultar os ratings das agências.
O segundo indicador é o Indice de basileia, esse Índice é uma medida de solvência bancária, que indica a capacidade de um banco em cumprir com suas obrigações financeiras e suportar perdas.
A regra básica é que um banco deve manter um capital mínimo de 8% em relação aos seus ativos ponderados pelo risco.
Ou seja, se um banco tiver R$ 100 em ativos ponderados pelo risco, ele deverá manter pelo menos R$ 8 em capital próprio para cumprir a exigência regulatória.
O índice pode ser expresso como uma porcentagem ou como um número decimal e quanto maior, melhor.
No geral, um banco com um índice de basileia acima de 12 %, já é aceitável para investimento.
As LCI´s são a forma mais segura de investir no setor imobiliário?
No relativo, comparando a LCI com outros investimentos focado no setor imobiliário, ela pode ser considerada uma das mais seguras, já que possui cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
Nesse lógica, mesmo se você não olhar o rating e o índice de basileia do banco que você emprestou dinheiro e o banco acabar quebrando.
O FGC garante seu investimento até 250 mil reais por CPF ou instituição, por conjunto de depósitos e investimentos em cada instituição ou conglomerado financeiro.
Esse valor é limitado ao teto de R$ 1 milhão, a cada período de 4 anos, em garantias pagas para cada CPF ou CNPJ.
Outros investimentos focados no setor imobiliário, como os FII´s e as CRI´s não possuem nenhum tipo de garantia, como o FGC.
Além disso, via de regra, as LCIs possuem pelo menos um imóvel físico como garantia, cujo o banco pode vender para liquidar suas obrigações com os investidores.
Mas, a ideia aqui não é depender do FGC e nem de outras garantias, por isso apresentei os indicadores como o índice de basileia.
Dessa forma, se você chegou até aqui, obrigado pela atenção espero ter contribuído com informações úteis.
Se você ficou com dúvidas sobre o assunto, fique à vontade para pergunta nos comentários, estou sempre atento para responder o mais rápido possível e ficarei feliz em ajudar.
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